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土地出让金超过1000亿,高库存难去化,福州房子会降价?

发布时间:2020-05-20 10:02来源:互联网

福州的很多很多房子正面临着苦苦寻找主人的尴尬,有的一等,就是好几年。这些年里,福州房价起起伏伏,这些房子从入市开始,就处于“站岗”状态。

它们,迎着三江口的风,浸染五四北的尘。在闽侯树影摇曳的乡下,在仓山工地喧嚣之中,在晋安杂乱的鼓山脚下,在台江拆迁户的视野里……

鼓楼的这张名片也有不好使的时候,马尾的“马上就办”也不能变成“马上就买”,长乐的土豪也买不尽家乡的房子

在福州楼市风声、雨声、雷声中,一天天等待着客户的青睐。然而,客户就像戈多一样,怎么还不来还不来还不来!

这些年,这些盘日以继日地守望,换了一个又一个操盘手,这些操盘手来时意气风发,每个人都唱着《拯救》,走时郁郁寡欢,唱起《再回首》。

来自克尔瑞(CRIC)和全国各城市统计局或其他政府网站的数据显示2019年,全国土地成交总金额高达6.8万亿元,创历史新高。全国各大城市正在疯狂卖地,有16个城市土地出让金超过1000亿元,福州以1019亿元,排名全国第十六。

报告显示,超高土地财政依赖城市(≥100%),占据样本城市的四成。在这项指标里,福州排名全国第三,仅次于温州和昆明。

报告说,这些城市有一个很大的共性,那就是城市新区建设比较迅猛,政府财政相对偏紧,想通过卖地缓解财政压力,造成了土地财政的超高依赖。

这让人想到了福州新区。 福州新区2015年9月9日成立,属于国家级新区。包括三江口、闽江口、福州滨海新城,南翼到福清,北翼到罗源。又分九个功能布局,五个城市功能组团。

新区战略定位是 “三区一门户一基地”。三区是指两岸交流合作重要承载区,改革创新示范区、生态文明先行区,一门户是指扩大对外开放重要门户。一基地是指东南沿海重要的现代产业基地。

这么大面积的地方,需要很多财政投入建设,别的不说,单单一个福州滨海新城基础设施建设就要大量资金投入。

2019年,滨海新城获批建设土地10295亩,占福州市29%。新区开发建设,钱从哪里来?羊毛有一大部分是出在了羊身上。

超高的土地财政依赖程度,只是体现在卖地方面。福州去年全市实现地区生产总值(GDP)达9392.30亿元,房地产开发和销售投资完成额度1812.77亿元。同比上涨25.9%。

土地财政依赖度大,房产开发销售投资完成额度高,对于福州楼市来说,带来的直接问题就是去化周期长。

利用2017-2019年商品住宅成交规模来测算土地去化周期,去化周期超过3年的城市有4个,分别为福州、太原、昆明和郑州。其中,福州土地去化周期高达3.6年,是土地供应过量最严重的城市。

土地供应量大,短期来讲,对城市经济基础的坚实程度有很大影响,放长远一点看,还是有利于城市发展的。

福州是一个盆地型的城市,三面环山,一面向海, 因此“东进南下,沿江向海”的发展战略就是顺势而为。

土地供应量大,别的不说,至少也说明,福州还有大量土地储备在释放,只不过这些土地储备是用来盖房子还是干别的事情的问题。

国内有些城市,比如深圳,土地供应偏紧,去化周期0.3年。正是有了这样的现实情况,深圳最近房价上涨的压力才大。

话说过来,深圳是深圳,福州是福州,供小于求,房价上涨看上去才是市场行为,供过于求,房价如果还大幅上涨,那就很难理解了。

土地供应过量这个问题,要从两个方面来看,一方面是供应时间节奏的问题,也就是说在单位时间内,卖地的频率确实有点高,可出让土地不断增加。另一方面也说明开发商还是看好福州楼市未来发展空间。从土地长出楼房这件事情,光靠卖地解决不了,这是两情相悦的事情。

毕竟,开发商拿地是市场行为。这些早就布局全国甚至全球的开发商看问题和普通老百姓的视角还是不一样。

比如说福州家底太薄了,特别是城市基础设施还远没达到一线城市水平,城建水平逐年提升,居住需求也在逐渐释放;比如说福州的人口数量的稳定程度好,不会出现大起大落;比如说,闽系地产从福州走出去的比较多,对大本营熟悉,福州是闽系地产商的“粮仓”和“避风港”;比如说福州民间资本发达,福州的房子就不是卖给福州人,而是卖给全体闽籍人的……

一个开发商这么想,两个这么想,三个这么想,四个这么想……结果,就是现在这个样子,而且开发商的梦想还在继续。

福州楼市库存高,房价就会大跌吗?库存高,房子就不急着买了吗?对于房子,每个人的需求都不一样,刚需刚改的人,对于房子从来都是急着买的,就算是投资客,也是怕手里的钱贬值。

作为一个三观正确的成年人,抓住这种“骨感”,让安居的梦想照进现实才是正确的选择。

举个例子,福州永泰,最近几年旅游资源开发比较热,镇边、村里出现了很多打着休闲度假概念的盘,比如说温泉小镇、江山水岸、唐乾明月……楼盘名字一个比一个好听,除非是情怀爆棚,非这一片山水不可,否则不要轻易拿钱去砸它们,砸进去,很可能是个坑。

在一线城市,大抵是没什么大问题的,有的城市,SOHO卖得比住宅还贵,说明这个城市商业氛围浓厚,经济活力比较好,有办公需求。

福州这种城市,绝大部分SOHO的投资属性都不强,有闲钱,买好了放在那里,作为资产保值是可以的,指望投资增值,那得看什么地段。

比如说闽侯的SOHO、三江口的SOHO还有五四北三环外的SOHO,从资产升值的眼光来看目前都没什么价值。

决定SOHO这种产品价值的是成熟的商圈和核心的地段,比如说,闽越水镇的SOHO价格是不贵,但那也需要花钱的;比如万科云城的SOHO,现在去买,看几年三江口的江景还不错。东二环榕心未来19平米的复式SOHO,要等到东二环泰禾广场的SOHO升值了再说吧。

福州的SOHO也是实在太多了,但是有一个原则,核心商圈核心地段,哪怕二手的,也是值得入手的。

在福州,五四北就是一个典型,各大开发商前几年拿了地,现在的盘是一个接一个开,最近有个盘,1000多套房源领证。各盘扎堆五四北,楼盘很多,安商房也很多,刚需可以找机会在这里置业,讲其他的,这个板块价值就不高了。

一铺养三代,这说的是好铺。小区商铺配建占多少比例,买铺才有投资价值?清华大学教授韩秀云老师的观点是:买商铺一看位置是否稀缺,二看商铺占比在整个小区建设配比在5%-20%之间比较合适,超过20%,商铺就过剩了。

福州楼市虽然库存大,去化周期长,但不代表所有房子都会降价,现在楼市整体下行,不乏一些价位走低的楼盘出现,刚需刚改根据自己的实际需求,抓住一些楼盘打折促销机会,选择各项条件都能接受的盘,该买还是买吧。